Soalan Lazim : Pengurusan Strata

Soalan Lazim : Pengurusan Strata


1.     Apa itu skim strata?
Skim strata merupakan suatu pembangunan hartanah yang membahagikan bangunan atau tanah kepada petak-petak, petak aksesori dan harta bersama serta telah ditetapkan sistem pengurusan bagi skim tersebut. Contohnya rumah pangsa, kondominium, townhouse, rumah kedai, pejabat, SOHO, kompleks perniagaan dan rumah-rumah dalam skim komuniti berpagar.
     
2.     Apakah pengurusan strata?
Pengurusan strata merupakan pengurusan dan penyenggaraan bangunan berstrata dan harta bersama di dalam suatu skim strata.
     
3.     Apakah petak?
Petak merupakan unit individu di suatu skim pemajuan yang dipegang di bawah hakmilik strata berasingan. Petak tanah pula merupakan unit individu petak-petak tanah.
     
4.     Apakah petak aksesori?
Petak aksesori merupakan petak aksesori yang digunakan bersama dan eksklusif bagi petak tersebut. Contohnya, suatu lot parkir bagi suatu unit rumah. Petak aksesori ini juga tidak didaftarkan sebagai satu hakmilik strata yang berasingan. Dengan itu ia tidak boleh dijual tanpa petak utamanya.
     
5.     Apakah unit syer?
setiap petak diberi nilai syer yang selalunya mengikut jumlah keluasan lantai petak. Ia ditentukan oleh juruukur tanah berlesen pemaju sebagai nilai syer sementara dan akan menjadi muktamad apabila dipersetujui oleh PTG sebagai saksama apabila meluluskan pecah bahagian bangunan tersebut. Unit syer ini penting kerana ia merupakan penentu kepada:

• Hak mengundi pemilik petak;        
• Hak ke atas keuntungan daripada jualan tanah sekiranya berlaku penamatan pecah bahagian bangunan; dan     
• Jumlah caruman caj penyenggaraan yang perlu dibayar.

      
6.     Apakah harta bersama?
Harta Bersama adalah merujuk kepada mana-mana bahagian lot yang tidak terkandung dalam mana-mana petak/petak tanah yang digunakan atau dinikmati bersama oleh semua penghuni. Contohnya, tempat letak kereta pelawat, lif, tangga, tangki paip utama, peti surat, pondok pengawal keselamatan, ruang terbuka, kawasan landskap, kolam renang, pagar, dewan, surau, gelanggang serta taman permainan kanak-kanak.
           
7.     Apakah perundangan yang mengawal selia pengurusan bangunan berstrata dan harta bersama?
Akta Bangunan dan Harta Bersama (Pengurusan dan Penyenggaraan) mengandungi peruntukan berkenaan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama serta Akta Hakmilik Strata 1985.

Selain itu, Bahagian VI Akta Hakmilik Strata 1985 pula mengandungi peruntukan berkenaan pengurusan bangunan yang dipecah bahagi (telah dikeluarkan hakmilik strata).
     
8.     Bilakah tempoh di antara pengurusan di bawah pemaju, JMB dan MC?
Penyerahan milikan kosong sehingga selepas hakmilik strata dikeluarkan, bangunan dan harta bersama akan diurus dan disenggarakan oleh tiga entiti pengurusan yang berbeza.

Bagi tempoh permulaan iaitu di antara VP sehingga JMB ditubuhkan (12 bulan selepas VP dikeluarkan) pihak yang bertanggungjawab untuk mengurus ialah pemaju.

Selepas mesyuarat pertama dipanggil oleh pemaju dan JMB ditubuhkan, pengurusan akan diambil alih oleh JMB tersebut yang terdiri daripada pemaju dan pembeli petak. Dalam masa yang sama semasa pengurusan oleh pemaju dan JMB berlangsung, permohonan hakmilik strata sedang diproses di Pejabat Tanah.

Apabila sahaja hakmilik strata dikeluarkan dan didaftarkan, MC akan wujud secara otomatik. JMB akan terbubar dalam tempoh 3 bulan selepas mesyuarat pertama MC dijalankan.

Pelaksanaan tanggungjawab oleh ketiga-tiga entiti ini di kawal selia oleh Pesuruhjaya Bangunan atau Commissioner of Building (COB).
     
9.     Bilakah JMB ditubuhkan?
JMB adalah terdiri daripada pembeli dan pemaju skim strata tersebut. Pemaju adalah dikehendaki untuk menyerahkan tanggungjawab penyenggaraan dan pengurusan kepada JMB dengan mengadakan mesyuarat pertama dalam tempoh 12 bulan selepas milikan kosong (vacant possession) diserahkan kepada pembeli.

JMB merupakan sebuah pertubuhan perbadanan (body corporate) yang kekal turun temurun (perpetual succession) dan mempunyai suatu meterai perbadanan biasa (common seal), serta boleh mendakwa dan didakwa.
     
10.     Apakah tujuan penubuhan JMB?
Tujuan utama penubuhan JMB ialah untuk menyediakan peluang kepada pembeli bersama menyenggara dan menguruskan bangunan dan harta bersama. Peluang ini diharapkan dapat digunakan oleh anda dan pemilik lain mendapat pengalaman dalam soal penyenggaraan dan pengurusan serta menjalin hubungan yang lebih rapat dengan pemaju.
     
11.     Bilakah mesyuarat pertama JMB perlu diadakan?
Penubuhan JMB bermula pada tarikh mesyuarat pertama yang perlu diadakan tidak lewat daripada dua belas (12) bulan daripada tarikh pembeli menerima milikan kosong. Tugas memanggil dan menguruskan mesyuarat pertama ini terletak di bawah tanggungjawab pemaju. Sekiranya pemaju gagal berbuat demikian dalam tempoh yang ditetapkan, COB boleh melantik satu pihak lain untuk mengendalikannya.
     
12.     Siapakah yang layak mengundi?
Pembeli yang sentiasa menjelaskan bayaran perkhidmatan layak mengundi di mesyuarat JMB. Pembeli bersama tidak layak mengundi kecuali ia dilantik sebagai proksi. Sebagai ahli yang layak mengundi, anda bertanggungjawab untuk menghadiri mesyuarat pertama bagi mengelak daripada mesyuarat tersebut terpaksa ditangguhkan. Kuorum bagi mesyuarat pertama ini ialah kehadiran satu perempat daripada ahli yang layak mengundi, iaitu pembeli yang telah menjelaskan bayaran perkhidmatan kepada pemaju. Sekiranya selepas setengah jam ahli yang hadir tidak cukup untuk membentuk kuorum, maka mana-mana ahli yang layak mengundi yang hadir boleh membentuk suatu kuorum.
     
13.     Apakah Jawatankuasa Pengurusan Bersama?
JMB perlu memilih Jawatankuasa Pengurusan Bersama atau Joint Management Committee (JMC) untuk melaksanakan tugas JMB. Bilangan anggotanya terdiri daripada pemaju dan 5-12 orang pembeli petak. Semua anggota JMC boleh memegang jawatan selama tempoh tidak melebihi tiga (3) tahun atau sehingga pembubaran JMB, mengikut mana-mana yang terdahulu.

Meskipun JMC boleh memegang jawatan tidak melebihi tiga (3) tahun, JMC hendaklah dilantik semula (re-elect) di dalam AGM pada setiap tahun AGM diadakan.
     
14.     Apakah badan pengurusan?
Perbadanan Pengurusan atau Management Corporation (MC) merupakan pemilik harta bersama dan sebagai penjaga (custodian) dokumen hak milik keluaran bagi tanah di mana skim strata tersebut didirikan.

Perbadanan Pengurusan adalah sebuah badan korporat yang boleh mendakwa dan didakwa. Ia wujud di bawah Akta Hakmilik Strata 1985 dan tidak perlu didaftarkan dengan Pendaftar Syarikat atau Pendaftar Pertubuhan. Ia mempunyai hak turun-temurun (perpetual succession).
     
15.     Apakah tanggungjawab perbadanan pengurusan?
Perbadanan Pengurusan adalah bertanggungjawab untuk melaksanakan perkara-perkara yang berikut-

• i.     Mengurus dan menyenggara dengan sempurna harta bersama;
• ii.     Menubuhkan dan menyenggara satu kumpulan wang pengurusan bagi tujuan menampung apa-apa perbelanjaan pentadbiran;
• iii.     Menginsuranskan bangunan dari aspek struktur bangunan dan harta bersama terhadap kebakaran dan apa-apa risiko lain;
• iv.     Mematuhi apa-apa notis atau arahan pihak berkuasa berhubung dengan harta bersama; serta
• v.     Menyedia dan menyenggara suatu daftarai strata (strata roll) yang mengandungi butiran mengenai lot, hak milik, bangunan, pemilik asal, MC, petak, pemilik petak dan urus niaga.

           
16.     Apakah kuasa Perbadanan Pengurusan?

• i.     Mengenakan caruman ke atas pemilik petak mengikut kadar yang ditetapkan mengikut unit syer petak masing-masing;
• ii.     Membeli, menyewa atau memperoleh harta alih untuk kegunaan berhubung dengan harta bersama;
• iii.     Meminjam wang yang diperlukan dalam menjalankan kuasa-kuasanya atau melaksanakan tugas-tugasnya dan membayar balik pinjaman serta faedah yang dikenakan;
• iv.     Mengambil tindakan ke atas pemilik petak sekiranya pemilik petak gagal mematuhi arahan dalam tempoh tertentu;
• v.     Mendapatkan kembali daripada mana-mana pemilik petak apa-apa jumlah wang yang dibelanjakan oleh MC berkenaan dengan pemilik petak itu yang gagal mematuhi apa-apa notis atau perintah pihak berkuasa; serta
• vi.     Membuat segala perkara yang munasabah bagi melaksanakan tugas-tugasnya dan menguatkuasakan undang-undang kecil.

           
17.     Siapakah Pesuruhjaya Bangunan?
Akta Bangunan dan Harta Bersama (Penyenggaraan dan Pengurusan) 2007 [Akta 663] memperkenalkan satu entiti baru iaitu Pesuruhjaya Bangunan atau Commisioner of Building (COB). COB dilantik oleh Pihak Berkuasa Negeri dan diberi kuasa di bawah Akta 663 untuk “menjaga pentadbiran Akta ini dan Bahagian VI dan VII Akta 318 dan menjalankan apa-apa kuasa yang diberikan kepadanya oleh Akta 318”.Antara peranan utama COB ialah mengawal selia kesempurnaan penyenggaraan dan pengurusan bangunan dan harta bersama, menyelesaikan pertelingkahan yang timbul dan menguatkuasakan peruntukan undang-undang berpandukan kuasa yang diberikan oleh kedua-dua Akta di atas.
           
18.     Apakah kuasa Pesuruhjaya Bangunan?

• a.     COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa pada setiap masa yang munasabah, mempunyai akses penuh dan bebas kepada rekod perakaunandan rekod-rekod lain perbadanan serta membuat salinan atau cabutan dari mana-mana perakaunan atau rekod-rekod lain itu;
• b.     Melantik seorang juruaudit syarikat yang diluluskan (jika perlu) untuk menyiasat buku, akaun dan urus niaga;
• c.     Menjalankan pemeriksaan atau penyiasatan untuk menentukan sama ada apa-apa kesalahan di bawah Akta 663 telah dilakukan dan boleh menyita apa-apa buku, akaun atau dokumen di bawah Akta ini;
• d.     Melantik ejen pengurusan untuk menjalankan kuasa dan menunaikan tugas dan fungsi pemaju, JMB atau MC setelah berpuas hati bahawa mereka tidak berfungsi dengan memuaskan dan kepentingan pemilik petak memerlukannya;
• e.     Memberi arahan (secara bertulis) kepada majlis MC supaya mengadakan mesyuarat agung luar biasa. COB juga boleh membenarkan mana-mana pemilik memanggil mesyuarat agung luar biasa sekiranya berpuas hati bahawa majlis telah tidak dianggotai sewajarnya;
• f.     COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa pada segala masa yang munasabah, memasuki mana-mana bangunan, tanah atau premis bagi maksud menjalankan apa-apa pembaikan atau kerja segera kepada bangunan, tanah atau premis itu;
• g.     Mendakwa mana-mana orang yang, tanpa sebab munasabah, gagal atau enggan membayar bayaran pengurusan dan penyenggaraan;
• h.     Mengenakan kompaun ke atas apa-apa kesalahan terhadap Akta 663 atau mana-mana peraturan yang dibuat di bawah Akta ini dengan memungut daripada orang yang disyaki melakukan kesalahan itu sejumlah kompaun yang tidak melebihi denda maksimum yang ditetapkan bagi kesalahan itu; serta
• i.     Mana-mana orang yang mengamang (assaults), menghalang (obstructs), menggalang (hinders) atau melengahkan COB atau mana-mana orang yang diberi kuasa dalam melaksanakan tanggungjawabnya di bawah Akta 663 ini, melakukan suatu kesalahan dan apabila disabitkan boleh didenda tidak melebihi lima ratus ringgit dan boleh dipenjarakan selama tempoh tidak melebihi satu bulan atau kedua-duanya

           
19.     Apakah akaun yang perlu diuruskan oleh JMB/MC
Pemaju, JMB atau MC perlu membuka dan menyenggara dua jenis akaun dan semua bayaran perkhidmatan oleh pembeli dan pemilik perlu dimasukkan ke dalam akaun ini. Walaupun nama jenis bayaran perkhidmatan dan nama
akaun berbeza, tujuannya adalah sama. (Sila lihat Jadual 1). Akaun tersebut ialah:

• a. Akaun Penyenggaraan Bangunan (di bawah pemaju), atau Kumpulan Wang Penyenggaraan Bangunan (di bawah JMB) atau kumpulan Wang Pengurusan (di bawah MC). Akaun ini bertujuan membiayai perbelanjaan pentadbiran dalam menyempurnakan tugas mengawal, mengurus dan mentadbir harta bersama seperti membayar cukai, kadar dan premium insurans dan apa-apa obligasi lain yang perlu. Di bawah MC, kumpulan wang pengurusan boleh juga digunakan untuk pelaburan tetapi perlu diluluskan dalam mesyuarat agung; dan
• b. Kumpulan wang penjelas atau sinking fund (di bawah pemaju dan JMB) atau akaun khas (di bawah MC) pula bertujuan untuk membiayai penyenggaraan harta bersama yang memerlukan perbelanjaan yang besar seperti mengecat mana-mana bahagian daripada harta bersama, memperoleh apa-apa harta alih bagi kegunaan bersama atau membuat pembaharuan atau penggantian kepada lekapan(fixture) atau lengkapan (fitting). Semua akaun ini hendaklah diaudit setahun sekali oleh juruaudit profesional.

           
20.     Apakah kumpulan wang caruman (sinking fund)?
Kumpulan wang caruman ini diuruskan oleh Perbadanan Pengurusan. Ia termasuk yuran pengurusan / caj perkhidmatan harta bersama, premium insuran kebakaran, akaun khas dan lain-lain
           
21.     Apakah kaedah-kaedah dalaman?
Pemaju atau JMB dikehendaki mengadakan,menyenggara dan menguatkuasakan kaedah-kaedah dalamanm(house rules). Ia merupakan peraturan yang ditetapkan untuk dipatuhi oleh semua penghuni dan ia boleh dikemaskini atau diubahsuai dari semasa ke semasa. Peraturan ini merangkumi semua aspek termasuk keselamatan, kebersihan, penjagaan harta bersama, peraturan meletak kenderaan, pelawat dan perkara-perkara yang boleh dan tidak boleh dilakukan oleh pembeli atau penghuni petak.
           
22.     Apakah tanggungjawab pemilik petak?
Selain menyumbangkan bayaran perkhidmatan atau caj atau caruman dan menghadiri Mesyuarat Agung Tahunan dan Mesyuarat Agung Luar Biasa, pemilik atau penghuni juga perlu mematuhi peraturan yang ditetapkan dalam undang-undang kecil iaitu seperti yang berikut:

• a.     Membenarkan perbadanan dan ejen-ejennya pada setiap masa yang munasabah dan dengan notis yang secukupnya (kecuali dalam hal kecemasan di mana tiada notis dikehendaki) untuk masuk ke dalam petaknya bagi maksud
              i. memeriksa petak itu;
              ii. menyenggara, membaiki atau membaharui paip, wayar, kabel dan saluran;
              iii. menyenggara, membaiki dan membaharui harta bersama; dan
              iv. melaksanakan apa-apa kerja atau melakukan apa-apa perbuatan yang perlu.           
• b.     Dengan segera menjalankan segala kerja yang diperintahkan oleh mana-mana pihak berkuasa awam berkenaan dengan petaknya
• c.     Membaiki dan menyenggarakan petaknya;
• d.     Tidak menggunakan dan membenarkan petaknya digunakan dengan sedemikian cara yang boleh menyebabkan berlakunya kacau ganggu atau bahaya kepada mana-mana pemilik lain atau keluarga pemilik itu;
• e.     Tidak menggunakan petaknya dengan secara yang bertentangan dengan syarat-syarat penggunaan petak;
• f.     Memberitahu perbadanan dengan serta merta mengenai apa-apa pertukaran yang dicadangkan tentang pemilikan petaknya atau mengenai apa-apa urus niaga lain berhubungan dengan petak; dan
• g.     Menggunakan dan menikmati harta bersama dengan sedemikian cara yang tidak mengganggu dengan tak munasabahnya penggunaan dan penikmatan harta bersama itu oleh pemilik lain atau oleh keluarga atau pelawat mereka.

           
23.     Apakah larangan-larangan terhadap pemilik petak?
Undang-undang kecil menyenaraikan dengan jelas larangan terhadap pemilik petak iaitu:

• menggunakan petaknya bagi apa-apa maksud yang menyalahi undang-undang yang boleh merosakkan nama baik bangunan itu;
• menggunakan bahan api atau apa-apa bahan atau material yang boleh mendatangkan asap atau wasap (fumes) atau bau yang buruk;
• membuang atau membenarkan jatuh, apa-apa kotoran atau sampah atas harta bersama kecuali ke dalam tong-tong sampah yang disenggarakan oleh pemilik atau dalam pelongsor sampah yang diperuntukkan dalam bangunan itu; atau
• memelihara apa-apa binatang dalam petaknya atau atas harta bersama yang boleh menyebabkan kegusaran kepada mana-mana pemilik lain.    

Untuk pertanyaan lanjut, sila hubungi:

Setiausaha Bahagian
Bahagian Perkhidmatan Perbandaran
Sektor Kesejahteraan Bandar
Kementerian Kesejahteraan Bandar, Perumahan dan Kerajaan Tempatan
Aras 34, No. 51, Persiaran Perdana, Presint 4,
62100 Putrajaya
No. Telefon        : 03-8891 4338
No. Faksimile     : 03-8891 4332
E-mel                : mridzwan@kpkt.gov.my

Rujukan : http://www.kpkt.gov.my/index.php/pages/view/281